מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס שבח- פטור דירת מגורים

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר דירת מגורים לקבל פטור ממס שבח בכפוף לעמידה בשורה של תנאים מורכבים. הסדר זה עתיד להשתנות אם תאושר הצעת החוק בעניין הרפורמה במס (ראה הרפורמה במס שבח- דירת מגורים).

במכירת דירת מגורים ראוי לבחון ארבע נקודות מרכזיות: א) האם יש למוכר זכאות לקבלת פטור ב) האם כדאי לוותר על פטור במכירה זו ג) האם למוכר יש כמה עילות פטור חלופיות, ובאיזו עילה כדאי לבחור ד) מהו היקף הפטור במקרה שמחייב עריכת פיצול. לענין תכנון מס ראה עצות למוכרי דירה וכן עצות לנותני ומקבלי מתנות .

תנאי הפטור

מוכר זכאי לקבל פטור בגין מכירת דירה בכפוף לקיום כל התנאים הבאים:

א) הגשת בקשת פטור במועד.

ב) הדירה הנמכרת עונה על הגדרת "דירת מגורים".

ג) הדירה הנמכרת היא בגדר "דירת מגורים מזכה".

ד) המוכר והתא המשפחתי שלו מכרו את כל זכויותיהם בדירה.

ה) למוכר יש עילת פטור.

ו) לא חל אחד מהסייגים לפטור.

הגדרת "דירת מגורים"

הפטור ניתן רק לדירה שעונה על כל יסודות הגדרת "דירת מגורים" שבחוק כמפורט להלן:

נמכרת דירה או חלק מדירה כאשר אין חשיבות לאופן רישום הדירה.

בניית הדירה נסתיימה- מכירת דירה "על הנייר" אינה פטורה ממס. חיבור לחשמל או תעודת גמר עשויים להעיד שהבניה נסתיימה.

הדירה בבעלותו של יחיד (או בחכירתו) להבדיל מדירה שבבעלות תאגיד.

הדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה-  נדרש הימצאותם של המתקנים האופיניים לדירה כגון מטבח שירותים וכד', ושהדירה תהא במצב פיזי שהיא ראויה למגורים.

הדירה אינה מלאי עסקי- גדר הספקות האם יינתן פטור לדירה שמשמשת כנכס קבוע בעסק ולא כמלאי עסקי.

הגדרת "דירת מגורים מזכה"

הדרישה שהדירה הנמכרת תהיה "מזכה" הוספה בתיקון 34 משנת 1997. נדרש שהדירה הנמכרת "שימשה בעיקרה למגורים" למשך התקופה הנקובה בהגדרה.

שימוש למגורים- כולל גם אי שימוש בדירה, וכן שימוש לפעילות חינוך ודת לפי קביעת שר האוצר. בקביעת השר נכללים גם שימוש לחינוך שיטתי לעשרה ילדים או יותר בגן ילדים בפעוטון במעון ילדים או בכיתת לימוד, שימוש לפעילות מועדון נוער, וכן שימוש כבית תפילה או ללימודי דת.

דירת נופש- נחשבת כ"דירת מגורים" אך ספק אם היא בגדר "דירת מגורים מזכה" משום שניתן לטעון שהיא משמשת לעסק ולא למגורים. (עם זאת דירת נופש תיחשב כדירה נוספת שתשלול דירה יחידה).

"שימשה בעיקרה" לגישת הרשויות המילה "בעיקרה" כוונתה שנדרש כי 50% משטח הדירה שימש למגורים, (ואין הכוונה לכך שמרבית הזמן שימשה למגורים).

תקופת השימוש למגורים המינימלית הנדרשת היא אחת מהשתיים: א) 4 שנים שקדמו למכירה. ב)  4/5 מתקופה שבשלה מחושב השבח, (בכפוף להוראות מעבר), ואולם לא מביאים בחשבון תקופה שלפני 1.1.98.

תנאים כללים

מכירת כל הזכויות בדירה

לא יינתן פטור אלא אם המוכר (קרי התא המשפחתי) מכר את כל זכויותיו בדירה, ולא שייר לעצמו זכות בדירה הנמכרת.

עקרון התא המשפחתי

התא המשפחתי נחשב כמוכר אחד, והוא כולל את המוכר ובן זוגו וילדיהם שאינם נשואים, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד. לעניין הפטור מביאים בחשבון את כל המכירות שביצעו יחידי התא המשפחתי ואת כל הדירות שבבעלותם. הפיקציה של התא המשפחתי מעוררת שאלה מורכבת באיזה מידה מביאים בחשבון דירות שהיו בבעלות כל אחד מבני הזוג או מכירות שהם ביצעו לפני הנישואין. שאלה נוספת היא לגבי קטין או בן זוג שהתגרש באיזה מידה מביאים בחשבון דירות או מכירות שנעשו בתקופת היותם שייכים לתא המשפחתי.

הגשת בקשת פטור

את בקשת הפטור יש להגיש עד למועד ההצהרה או השומה העצמית. המוכר רשאי לבחור בין סעיפי הפטור. כן הוא רשאי לבקש שהמכירה לא תהיה פטורה. חזרה מבקשת הפטור או מויתור על הפטור אפשרית תוך 50 יום מיום המכירה. לאחר מכן הדבר ניתן רק אם תקבל בקשה להארכת מועד.

נטל הראיה שהתקיימו תנאי הפטור הוא על מבקש הפטור, ועליו להראות שהתקיימו תנאי הפטור ביום המכירה.

עילות הפטור

הזכאות לפטור מותנית בקיום אחת מעילות הפטור שבחוק. היה ולמוכר עומדות כמה עילות פטור רשאי הוא לבחור את העילה הנוחה והכדאית לו ביותר במסגרת תכנון מס לגיטימי. בהעברת דירה ללא תמורה לקרוב רשאי המוכר לבחור בסעיף פטור ספציפי לעניין העברה ללא תמורה כגון סעיף 62 לחוק. יש לזכור כי עילת הפטור צריכה להתקיים לגבי כל התא המשפחתי שנחשב מוכר אחד, וכי דירה שבנייתה טרם הסתיימה אינה נחשבת כדירת מגורים.

מכירה בפטור אחת ל 4 שנים

המוכר זכאי לפטור אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה זו דירת מגורים אחרת בפטור כלשהו ממס שבח, למעט פטורים הבאים שאינם מובאים בחשבון: א) מכירה (מתנה) בפטור לפי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה. כלומר מתנה לקרובים אחרים מהווה ניצול פטור ב) מכירות שפטורות לפי סעיפים 60, 61, 64, 65, 67, 69, 70 ג) פטור מיוחד בגין דירה שהתקבלה בירושה.

מכירת דירה יחידה

במכירת דירת מגורים יחידה של המוכר ניתן פטור מותנה בקיומם של 4 תנאים מצטברים:

א) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור יו"ש.

ב) במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת פטור לפי עילה זו.

ג) בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.

ד) הדירה הנמכרת אינה חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה, וכן לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.

דירות שלא יחשבו כדירה נוספת: א) דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בשנה שקדמה למכירה. ב) דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 ג) דירה שחלקו של המוכר בבעלות בה פחות מ- 25%.

דירה שתחשב כדירה נוספת- אם היא בבעלותו של איגוד, ואינה מלאי עסקי, ולמוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד לפחות 25% בבעלות על הדירה. לא נדרש שהדירה הנוספת תהיה דירת מגורים מזכה.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה

במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור עצמאי ומיוחד המותנה בשלושה תנאים:

א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין)  או בן זוגו של הצאצא. ב) לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד ג) המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. לגישת הרשויות הזכאות נבחנת ביום המכירה בידי היורש ולא ביום הפטירה.

פטור מיוחד

מוכר שהוא תושב ישראל זכאי לפטור חד פעמי מיוחד בגין מכירת דירה נוספת שמותנה בתנאים הבאים: א) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת (קודמת) לפי פרק חמישי 1 לחוק בתוך 12 חודשים לפני המכירה הנוכחית שבגינה מבוקש פטור.

ב) המוכר רכש בשנה שלפני המכירה הנוכחית, או ירכוש שנה לאחריה דירה (כהגדרתה למס רכישה) בישראל או באזור בסכום השווה לשלושה רבעים משווי שתי הדירות שמכר.

ג) שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על כ- 1.5 מיליון ש"ח. אם שווי שתי הדירות עלה על סכום זה, לא יינתן פטור לגבי הסכום שמעל התקרה. עלה שווי שתי הדירות על כ- 2.5 מיליון ש"ח לא יינתן פטור מלא או חלקי.

תשלומי איזון 49ז1

בעלי 3/4 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף- רשאים למכור חלקים מהרכוש המשותף, ולהצמידם לדירה פלונית לשם בניה או הרחבת הדירה. שינויים אלו עשויים לחייב חלק מהדיירים לפצות את שאר הדיירים. תשלומים אלו ניתנים למעשה בעד רכישת זכות במקרקעין. סעיף 49ז1 פוטר ממס שבח כל עוד סכום התשלומים ששולמו לבעל דירה אינו עולה על מחצית התמורה שניתן לצפות ממכירת הדירה ללא זכויות בניה. אין הוראה הפוטרת מחבות במס רכישה.

מוסד ציבורי שמוכר דירה שקיבל בירושה

בתיקון 46 נקבע פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שקיבל בירושה מוכר שהוא מוסד ציבורי כהגדרתו בסעיף 61(ד) לחוק או כמשמעותו בסעיף 61(ה). מתן הפטור מותנה בקיום כל חמשת התנאים שבסעיף: א) המוסד מגיש דין וחשבון שנתי ועשה כן בשנים עברו. ב) המוסד עשה שימוש בכל התמורה למטרותיו הציבוריות לפי אישור רוח בדו"ח שנתי. ג) לפי פטירתו היה המוריש בעל דירת מגורים אחת. ד) אילו מכר המוריש את הדירה היה זכאי לקבל פטור ממס שבח. ה) המוריש קבע בצוואתו שימוש מוגדר בכל התמורה למטרות המוסד לפי אישור רו"ח בדו"ח השנתי.  תנאי זה אינו חל על צוואה שנעשתה לפני 3/00.

סייגים לפטור

בחוק ישנן הוראות המסייגות את הזכות לקבל פטור, אף אם התקיימו כל התנאים למתן הפטור.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה

סייג זה מהווה אבן נגף שמכשילה מוכרים רבים. לא יינתן פטור במכירה דירת מגורים מזכה שהמוכר קיבל במתנה, אלא אם עמד בתקופות הצינון שבחוק. כלל זה חל גם על מכירת חלק מדירה, ועל מכירת דירה אשר 50% ממחירה התקבל במתנה (בכסף או בשווה כסף) בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה (או לסיום בנייתה).

משך תקופות הצינון: א) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי המוכר- 4 שנים. ואם נותן המתנה הוא הורה- 3 שנים. ב) אם הדירה שימשה דרך קבע למגורי המוכר- 3 שנים, ואם נותן המתנה הורה אז שנתיים למוכר שאיננו נשוי, ושנה למוכר נשוי. תקופת הצינון מתחילה רק לאחר שהתקיימו התנאים הבאים: א) בניית הדירה הסתיימה ב) המוכר הפך בעלים של הדירה ג) המוכר הגיע לגיל 18.

סייגים נוספים לקבלת פטור

א) מוכר דירה אינו זכאי לפטור כלשהו או לדחיית מס אם היה זכאי להטבות בשל הדירה לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון או חוק מס הכנסה (עידוד להשכרת דירות) למעט סעיף 2 שבו.

ב) מוכר דירה חייב בתשלום מס חלקי במקרה שהזכות במקרקעין התקבלה אגב פירוק איגוד מקרקעין בפטור לפי סעיף 71. תשלום המס כפוף לסייגים ותנאי סעיף 72ב לחוק.

היקף הפטור- פיצולים

הפטור ניתן בגין מכירת דירת מגורים "נטו". לא ניתן פטור לחלק מתמורה שניתן בעד "נכס" אחר.

פיצול פיזי- במכירת דירת מגורים שמצויה על קרקע בשטח נרחב ייערך פיצול (שמכונה פיזי או אופקי). הפיצול הוא בין הדירה בצירוף הקרקע שמשרתת אותה (שיזכו לקבל פטור), לבין יתרת הקרקע הצמודה לדירה שלא תזכה לפטור ממס. פיצול זה ייעשה בעיקר כאשר שיטחה של הקרקע עולה על דונם אחד (ע"א נסל), וגם במשק חקלאי (ע"א ללזרי).

פיצול אנכי- במכירת דירה שהתמורה בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת המוכר אינו זכאי לפטור בגין כל התמורה. במקרה כזה ייעשה  פיצול "אנכי" בין הדירה לבין זכויות הבניה שמכירתן חייבת מס. הפטור ניתן רק בשל הסכום שניתן לקבל ממכירת הדירה ללא זכויות בניה ממוכר מרצון לקונה מרצון. כלומר לפי שווי השוק של הדירה ללא זכויות בניה. ואולם אם שווי זה נופל מהתקרה שבחוק שעומדת על סך של 1,231,700 שקלים (עד 15.1.02) יקבל המוכר כפל פטור עד לסכום תקרה. רצפת הפטור עומדת על סך 307,950 שקלים.

פיצול בעסקת קומבינציה- גם במכירת דירה עם זכויות בניה בעסקת קומבינציה זכאי המוכר לקבל כפל פטור. ברם, במקרה כזה יצורף לתמורה גם שווי מרכיב הקרקע של הדירות שהמוכר יקבל בעסקה. לכן לעולם יש לבחון באם כדאי לוותר על כפל הפטור.

אין מניעה לבצע את שני הפיצולים (פיזי ואנכי) גם יחד כאשר נמכרת דירה עם זכויות בניה שמצויה על שטח קרקע נרחב. עם זאת תיקון 36 שקבע תקרה לכפל הפטור הפחית מאוד את ההיזקקות לבצע פיצול פיזי.

הרפורמה במס המוצעת

אם תתקבל הצעת החוק בעניין הרפורמה במס יבוטלו כל הפטורים הניתנים במכירת דירת מגורים מזכה, ויוטל מס בשיעור 25% על השבח (רווח) ריאלי שנצבר למן יום אישור החוק המתקן. במקביל כל תושב ישראל יקבל זכות לנכות 500,000 ש"ח מהשבח הריאלי החייב במכירות דירות מגורים מזכות. (ראה הרפורמה במס שבח- דירת מגורים). 

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©