מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס חקיקה

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

חוק מע"מ (תיקון 23)- השלכותיו על עסקאות מקרקעין

מאת עו"ד דורון מאור

בימים אלה אושר בקריאה שלישית חוק מע"מ (תיקון 23) הכולל: הארכת תקופת שכירות פטורה מ- 10 שנים ל- 25 שנה, ביטול הפטור ל"עוסק פטור" (זעיר) בגין מכירת מקרקעין, הקלות למלכ"ר ולמוסד כספי בניכוי מס תשומות במכירת מקרקעין בעסקת אקראי, ואפשרות לדחיית מס עד למימוש בגין נכסי מקרקעין שעוסק משאיר ברשותו לאחר שהפסיק כליל את עסקיו.

 

חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 23) התשס"ב- 2002 (להלן- התיקון) חובק בקרבו שורה ארוכה של תיקונים בחוק, אשר חלקם נוגעים לעסקאות מקרקעין. תיקונים אלה אינם קשורים להעלאת שיעור המע"מ ל- 18%.

פטור להשכרה למגורים עד 25 שנים

תוקן סעיף 31(1) לחוק כך שתקופת השכרה למגורים שפטורה ממע"מ הוארכה מ- 10 שנים ל- 25 שנים. בהוראת מעבר נקבע כי תיקון סעיף זה יחול על הסכם שנחתם לאחר פרסום חוק זה.

קשה להבין את תכלית ההוראה שפותחת פתח נרחב להתחמקות ממס. בדברי ההסבר להצעת החוק נאמר שתיקון זה נעשה על רקע תיקון 40 לחוק מיסוי מקרקעין, שקבע כי חכירה עד 25 שנה אינה "מכירה" לצורך החוק. הקבלה זו לחוק מיסוי מקרקעין שתכליתו שונה מעוררת תהיות. ראשית, הפטור ממע"מ הוא מוחלט, ואילו "הפטור" לפי חוק מיסוי מקרקעין אינו פוטר השכרה עד 25 שנה מחבות במס הכנסה או במס רווחי הון (במקום מס שבח), אלא תכליתו היא לקבוע כי השכרה עד 25 שנים אינה בגדר מכירת זכות במקרקעין לצורך החוק. שנית ה"פטור" בחוק מיסוי מקרקעין אינו מוגבל להשכרה למגורים דווקא. טבעי יותר היה לעשות הקבלה לפטור ממס הכנסה שחל על הכנסה מהשכרת דירת מגורים במסגרת תנאי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה) 1990. פטור זה מוגבל בתקרת דמי שכירות ולא במספר שנות השכירות. לפיכך, נכון היה לתת פטור ממע"מ עד לתקרת דמי שכירות מסוימת ללא הגבלת אורך תקופת השכירות.

עוד נציין שבחוק מע"מ, שלא כמו בחוק מיסוי מקרקעין, בחישוב תקופה השכירות לצורכי פטור אין מביאים בחשבון תקופת אופציה. לכן לכאורה ניתן לזכות בפטור ממע"מ בגין השכרה למגורים ל- 24 שנה גם אם ניתנה לשוכר או לקרובו אופציה להארכת השכירות ב- 24 שנים נוספות (ובלבד שהעסקה אינה מלאכותית).

יושם לב כי התיקון משליך גם על תקנה 1(2) לתקנות מע"מ הקובעת כי שימוש במקרקעין להשכרה הפטורה ממס לפי סעיף 31(1) לחוק מהווה שימוש לצורך עצמי החייב במס (אם מי שהשכיר את המקרקעין עשה בהם גם את עבודות הבניה).

"עוסק פטור" אינו פטור ממע"מ על מכירת מקרקעין

הוחלף סעיף 31(3) לחוק שהעניק פטור לעסקאות של עוסק זעיר למעט, מכירת "ציוד" שבעת רכישתו נוכה מס תשומות ששולם עליו. על פי הסעיף בנוסחו החדש ניתן פטור לעסקאות של "עוסק פטור" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק. הגדרה זו (שהחליפה את הגדרת "עוסק זעיר") חלה על עוסק שמחזור העסקאות שלו בכל עסקיו אינו עולה על 59,991 ש"ח לשנה, בכפוף לחריגים לפי קביעת שר האוצר.

בסעיף זה הוסף סייג חדש לפיו הפטור לעסקאותיו של "עוסק פטור" לא יחול על עסקאות שהן מכירת מקרקעין. סייג זה הוא נוסף על סייג אחר בסעיף זה השולל פטור על מכירת ציוד (שאינו מקרקעין) שבעת רכישתו נוכה מס תשומות ששולם בשלו. תוצאת התיקון היא שמכירת מקרקעין בידי "עוסק פטור" אינה פטורה עוד ממע"מ לפי סעיף זה. עובר לתיקון החוק היה "עוסק זעיר" זכאי לפטור גם בגין מכירת מקרקעין, אלא אם המקרקעין הנמכרים היו בגדר "ציוד" שבעת רכישתם נוכה מס תשומות. תכלית התיקון היא למנוע מעוסק מורשה להפוך ל"עוסק פטור" במגמה למכור נכסי מקרקעין בפטור ממע"מ (לפי סעיף 31(3) לחוק), אגב ניצול פרצה בחוק לפיה בהגדרת "מחזור עסקאות של עוסק" (בסעיף 1 לחוק) אין מביאים בחשבון מכירת  נכסים לרבות מקרקעין שהם בגדר "ציוד".

בהוראת מעבר נקבע כי הוראת סעיף 31 (3) המתוקנת תיכנס לתוקף בראשון לחודש שלאחר פרסום חוק זה. ואולם הוראה זו ניצבת בסתירה להוראת מעבר אחרת לפיה תחולת סעיף 1 לחוק לרבות הגדרת "עוסק פטור" תיכנס לתוקף בתחילת שנת 2003.

הקלות למלכ"ר בניכוי מס תשומות במכירת מקרקעין בעסקת אקראי

סעיף 43א לחוק קובע כי במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי יהיה החייב במס זכאי לנכות את המס ששולם בשל רכישת המקרקעין. על פי הפרשנות המקובלת לסעיף זה, שניסוחו לוקה באי בהירות, מלכ"ר ומוסד כספי שמוכרים מקרקעין בעסקת אקראי זכאים לנכות מהמע"מ שהם חייבים את המס שהם שילמו בעת רכישת המקרקעין. בתיקון 23 הוכנסו חמישה תיקונים בסעיף זה:

א) יותר בניכוי גם מס ששולם בשל השבחת המקרקעין. הגדרת "השבחה" בסעיף זה כוללת את כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה עד ליום המכירה לשם השבחת המקרקעין, שאינן מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. (הקלה זו לא הייתה כלולה בהצעת החוק).

ב) סכום המס ששולם בעת הרכישה שיותר בניכוי יהא צמוד למדד (הידוע) מיום תשלום המס ועד ליום מכירת המקרקעין. (תיקון זה בא לשנות את הילכת יורוטרייד שקבעה לאור לשון הסעיף כי הניכוי יהיה בערכים נומינליים).

ג) מסכום המס שינוכה יופחתו סכומים "הניתנים לניכוי כפחת" לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה ולפי כל דין אחר. עולה מכך כי יופחתו סכומים שניתן היה לנכות כפחת אף אם הם לא נוכו בפועל. נוסח זה הינו מחמיר לעומת הצעת החוק שקבעה כי יופחתו רק סכומים שהותרו (בפועל) בניכוי כפחת. לכול הפחות ראוי היה לאמץ את פתרון הביניים שאומץ בחוק מיסוי מקרקעין לפיו מפחיתים (משווי הרכישה) סכומים הניתנים לניכוי לפי סעיף 21 לפקודה בצירוף הסכומים שהופחתו (בפועל) ממחיר המקורי שלהם לעניין מס הכנסה.

ד) הניכוי במס לפי סעיף זה לא יעלה על סכום המס שהחייב במס חייב בו בשל מכירת המקרקעין. תכלית סייג זה היא למנוע דרישת החזר עודף מס תשומות על פי סעיף זה, למשל, כאשר המקרקעין נמכרים במחיר ריאלי נמוך יותר ממחיר הרכישה.

ה) ההוראה הוחלה גם על מכירת מקרקעין בידי "עוסק פטור".

דחיית מס בהפסקת פעילות עסקית

סעיף 137א לחוק קובע כי עוסק שהפסיק כליל את עסקיו או העביר את הבעלות על עסקו לאחר, ונשאר ברשותו נכס, יהיה דינו של הנכס כעבור שנתיים כדין נכס שנעשה בו שימוש לצורך עצמי. במילים אחרות, בעל נכס יחויב במע"מ כאילו מכר את הנכסים שנשארו ברשותו שנתיים לאחר הפסקת עסקיו או העברת העסק לאחר. בתיקון נקבעה הקלה לגבי החזקת נכסי מקרקעין. נשאר נכס מקרקעין בידי עוסק רשאי המנהל לבקשת העוסק לדחות את מועד החיוב במע"מ עד למכירת הנכס לאחר או למועד אחר בתנאים שיורה. תכלית ההוראה הינה להקל על עוסקים שמותירים ברשותם נכס מקרקעין לאחר הפסקת פעילותם העסקית. כעת נוצרה אפשרות לפיה הם לא יאלצו לשלם מע"מ בגין נכסי מקרקעין כל עוד הם לא מימשו אותם, אלא הם יהיו רשאים לבקש מהמנהל לדחות את מועד תשלום המע"מ עד למימוש הנכס או עד למועד אחר. מלשון הסעיף לא ניתן ללמוד מהם השיקולים שצריכים להנחות את המנהל בבואו לדון בבקשת דחיית תשלום מס לפי סעיף זה, ואלה תנאים הוא רשאי לקבוע. לדעתנו, על פי הפרשנות הטבעית של ההוראה על המנהל להיענות לכול בקשת דחיית תשלום מס לפי סעיף זה עד למועד מימוש המקרקעין, אלא אם קיימים טעמים מיוחדים המצדיקים את דחיית הבקשה.

סמכות להתעלם מ"פעולה" מלאכותית

סעיף 138(א) לחוק מסמיך את המנהל להתעלם מ"עסקה" מלאכותית או בדויה או שאחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה. מלשון הסעיף עולה כי המנהל רשאי להתעלם רק מ"עסקה". כדי להתמודד טוב יותר עם תכנוני מס תוקן הסעיף, וכעת הוא קובע כי המנהל רשאי להתעלם גם מ"פעולה" (אם היא מלאכותית או בדויה או שאחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה). מלשון הסעיף או מדברי ההסבר להצעת החוק לא ניתן ללמוד כיצד יש לפרש את המילה "פעולה", האם היא מוגבלת לפעולה משפטית או שמא היא כוללת גם פעולה פיזית, למשל, שיפוץ מבנה על מנת להפוך אותו לדירת מגורים.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©