מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס עצות מעשיות- לרוכשי נכס מקרקעין

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

רשימת עצות זו עוסקת ברכישת נכס מקרקעין שאינו דירה כגון, מגרשים. ניתן למצוא עצות נוספות לעניין רכישת נכסי מקרקעין במסגרת העצות שמופנות לאחרים ובכללם לבעלי חנויות ועסקים, לקבלנים ויזמים, לחוכרי המינהל ועוד. עצות רבות נוספות בנושאים אלה ואחרים יתפרסמו באופן שוטף במדור עצות השבוע. ישומן של העצות צריך שיעשה בפיקוחו של מומחה מס.

רכישת נכס בשותפות עם קרובים

רכישת נכס בשותפות עם קרובים (או שותפים אחרים), ועדיף עם קרובים ששיעורי המס השולי שלהם נמוך יחסית, עשויה להביא לחסכון במס.

במכירת הנכס יחולק השבח הריאלי בין כל השותפים, וכל שותף ישלם מס שבח לפי המס השולי שלו. לו הנכס היה נמכר על ידי אדם אחד הוא היה משלם מס בגין מלוא השבח הריאלי לפי המס השולי שלו, כאשר מרבית השבח הריאלי עשוי היה להתחייב ב- 50% מס. לרכישה עם קרובים ישנם יתרונות מיסויים נוספים במישורים שונים: פטור ממס שבח (או הקלות הרפורמה בעתיד), אפשרות לפצל עסקת קומבינציה, מיסוי דמי שכירות, פטור מהיטל השבחה ועוד.

רכישת נכס במסגרת עסק

מן הראוי לשקול רכישת נכס מקרקעין במסגרת עסק (או משלח יד) כדי שישמש רכוש קבוע בעסק, ועדיף לרכוש בעסק שיש לו הפסדים עסקיים משנים קודמות.

ברכישת נכס שמשמש לצורכי העסק ניתן לנכות בעת רכישתו מס תשומות בשיעור 17%. הוצאות המימון בגין רכישת נכס שמשמש בהשגת הכנסה עשויות להיות מוכרות, בעוד שאינן מוכרות במכירת נכס פרטי. כאשר נרכש נכס במסגרת עסק שיש לו הפסדים משנים קודמות ברי קיזוז, ניתן יהיה לקזז את הפסדי העבר כנגד השבח ממכירת הנכס. (הפסדים עסקיים שוטפים ניתן לקזז גם כנגד שבח ממכירת נכס פרטי). מנגד אם תאושר הרפורמה במס אזי מכירת נכס לא עסקי בידי יחיד תהיה חייבת רק עד 25% מס שבח, וזאת רק לגבי שבח שיווצר לאחר כניסת הרפורמה לתוקף.

רכישת נכס באמצעות תאגיד

מומלץ לרכוש נכס לצורכי השקעה באמצעות תאגיד כאשר אין כוונה למשוך את הרווחים ממכירתו.

מכירת הנכס בידי התאגיד חייבת מס שבח ריאלי בשיעור 36%. מאידך, אם יחיד יקנה את הנכס הוא ישלם במכירתו מס שבח לפי שיעורי המס השולי שלו עד 50%. בנוסף רכישה באמצעות תאגיד מאפשרת לבעל הזכויות באיגוד גמישות רבה יותר, משום שהוא יכול לבחור בין מכירת מניותיו באיגוד לבין מכירת המקרקעין. (ראה עצות לבעלי זכויות באיגוד). אם יש כוונה למשוך רווחים מהתאגיד כדאי לבחון אפשרות להפוך אותו לחברת בית או לחברה משפחתית (במידת שהדבר ניתן). אם תאושר הצעת החוק בעניין הרפורמה המצב המשפטי ישתנה. בהצעת החוק נקבע (אגב שינוי המלצות ועדת בן בסט) כי מכירת נכס לא עסקי בידי יחיד תתחיב במס שבח ריאלי מופחת בשיעור של עד 25%, ואולם ההפחתה תחול רק לגבי שבח ריאלי שיווצר לאחר כניסת הרפורמה לתוקף, ורק במכירת נכס שלא שימש בעסק או במשלח יד.

רכישת נכס בנאמנות

קונה שמבקש לרכוש נכס מקרקעין, כאשר יש בכוונתו להעביר בעתיד את הנכס כולו או מקצתו לקרוב, לשותף, או לצד שלישי אחר, יעדיף לרכוש את הנכס (או חלק ממנו) מראש בנאמנות עבור אותו קרוב (או צד שלישי).

הדברים אמורים כאשר למשל אב רוכש נכס בנאמנות עבור ילדיו, או יזם רוכש חלק ממגרש עבור שותף או קונים. במקרים רבים הנהנה הוא זה שפונה לנאמן ומבקש שירכוש עבורו נכס בנאמנות משיקולים שונים ובכללם הסתרת זהותו.

רכישת הנכס או חלקו בנאמנות עבור צד ג' תאפשר בשלב מאוחר יותר להעביר את הנכס ע"ש אותו צד ג' בפטור ממס. העברת זכות מקרקעין מנאמן לנהנה פטורה ממיסים על פי חוק מיסוי מקרקעין. הפטור מותנה בכך במסירת הודעת נאמנות לשלטונות מס שבח תוך 30 יום מיום רכישת הנכס, ובכך שלנאמן אין אינטרס כלכלי בנכס, אלא הוא רק השאיל לנהנה את שמו. לגישת הרשויות הרכישה צריכה להיות מכספי הנהנה, למעט כאשר הנאמן הוא הורה או צאצא של הנהנה. מנגד אם הקונה ירכוש את הנכס על שמו, ולאחר מכן יעביר אותו במתנה לקרובו הוא יהיה אמנם פטור ממס שבח וממס מכירה, אך הקרוב יאלץ לשלם שליש מס רכישה (או מס רכישה מלא אם אינו "קרוב" לעניין מס רכישה). העברה לצד שלישי שאינו "קרוב" של המוכר תהיה חייבת במס שבח, במס מכירה ובמס רכישה בשיעורים הרגילים.

רכישת מגרש במשותף עם קבוצת רוכשים והזמנת בניה

מי שמבקש לרכוש דירה "על הנייר" מקבלן יכול לחסוך במס ובעלויות שונות על ידי רכישת מגרש לבניה יחד עם קבוצת רוכשים, שמסכימים להזמין בניה משותפת מקבלן (שאינו מוכר הקרקע).

ברכישת מגרש והזמנת בניה משלמים מס רכישה ובעקיפין מס מכירה רק על מרכיב הקרקע, ומשלמים מע"מ רק על מחיר שירותי הבניה (אם כי שיעורי מס רכישה ומס המכירה ברכישת מגרש הם 5% ו- 2.5% בהתאמה). מנגד ברכישת דירה משלמים מיסים על מלוא מחיר הדירה. רכישת קרקע והזמנת בניה מאותו קבלן תיתפס כרכישת דירה. רכישת מגרש באמצעות עמותת משתכנים עלולה להיות בעיתית אם רשויות מע"מ יעלו טענה שהעמותה היא בגדר מלכ"ר שחייב במע"מ, או אולי שמדובר בגוף עסקי שפועל למטרות רווח.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©