מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס עסקאות מינהל- קרקע חקלאית

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

חקלאים המבצעים עסקאות בקרקע חקלאית של המינהל עשויים להתחייב במיסים שונים ובכללם מס שבח, מס מכירה, מס רכישה, היטל השבחה, תשלומים למינהל ועוד. החבות ושיעורי המס נגזרים מאופי הזכויות של החקלאי. עסקה שנעשית במסגרת עסק או משלח יד של החקלאי חייבת אף במע"מ, ובנסיבות מסוימות גם במס הכנסה (במקום במס שבח). מומלץ לקרוא פרק זה יחד עם הפרק בדבר חבות במס בעסקאות עם מינהל. לעניין תכנון במס ראה עצות לחוכרי המינהל בפינת העצות המעשיות.

חקלאים ברי רשות

חקלאים רבים מצויים במעמד של בר רשות. אין הם חוכרים לדורות, אלא קשורים בחוזה הרשאה לשלוש שנים שנהוג לחדשו. תיקון 33 לחוק שביטל את הילכת מחסרי קבע כי הרשאה להשתמש בקרקע המינהל שנהוג לחדשה היא בגדר "זכות במקרקעין", אף אם ההרשאה ניתנה לתקופה קצרה מ- 25 שנה. לכן מכירת זכות ההרשאה חייבת מס שבח ומס מכירה והרוכש חייב מס רכישה.

מכירת משק חקלאי

במכירת משק חקלאי הכולל דירת מגורים זכאי המוכר לקבל פטור בגין מכירת דירת מגורים, ואולם הרשויות מוסמכות לערוך פיצול פיסי ופיצול אנכי. כתוצאה מכך שטח הקרקע שאינו משרת את הדירה יחויב במס שבח. בנוסף יוטל חיוב במס גם בגין מכירת זכויות בניה הצמודות לדירה, בכפוף לזכותו של המוכר לקבל פטור או כפל פטור שמוגבל בתקרה. (ראה בפרק מס שבח פטור דירה). רוכש משק חקלאי זכאי לתשלום מס רכישה מופחת. (ראה בפרק מס רכישה). העברת זכות לבן ממשיך לצורך בניית בית בנחלה חקלאית היא מכירה ללא תמורה שפטורה ממס שבח, אך חייבת שליש מס רכישה. 

רכישת זכויות נוספות (שינוי יעוד)

יש והחוכר מגיע להסכמה עם המינהל בדבר ביטול חוזה החכירה המקורי, וחתימת חוזה חכירה חדש (או חוזה פיתוח) אגב שינוי בזכויות המקוריות כגון, שנוי מטרת החכירה, הענקת תוספת זכויות בניה והיוון הזכויות. הפסיקה חלוקה בשאלה האם שינויים אלו מהווים רכישת "זכות במקרקעין" חדשה הגוררות חיוב במס רכישה. במקביל עולה השאלה האם בנסיבות אלו יש לחייב את החוכר במס שבח בגין ביטול חוזה החכירה המקורי, והאם יובאו בחשבון שווי הזכויות המקוריות בקביעת שווי הזכויות החדשות לצורך מס רכישה. 

שינוי מטרת חכירה (שינוי יעוד)

לעיתים מסכים המינהל לשנות את מטרת החכירה המקורית, למשל מחקלאות למגורים או למסחר תמורת תשלום דמי היתר. הפסיקה לא קבעה עמדה אחידה בשאלה האם הענקת הזכות לעשות שימוש במקרקעין למטרה חדשה עולה כדי הענקת "זכות במקרקעין". הנפקות העקרית היא לעניין חבות במס רכישה, ולעניין פיצול שווי רכישה לצורך חישוב מס שבח במכירה עתידית. 

בפ"ד הדרי חוף ובעין צורים שניתנו לאחרונה נאמר שאין לראות בחתימת חוזה פיתוח חדש אגב שינוי יעוד משום אירוע מס אם לא הוענקה במסגרתו "זכות במקרקעין" חדשה. השאלה עולה בכול חריפותה לגבי שינוי יעוד לפי החלטה 727. 

הענקת זכויות בניה

המינהל נוהג להעניק תוספת זכויות בניה לחוכרים בתמורה לתשלום דמי היתר או דמי חכירה מהוונים. הפסיקה חלוקה אף בשאלה האם זכויות בניה הם בגדר "זכות במקרקעין" שרכישתם חייבת מס רכישה. לדעתנו, יש לראות בתשלום דמי היתר בעד זכויות בניה משום השבחה של הקרקע, בדומה לתשלום היטל השבחה שאין חולק שאינו חייב מס.

החלטה 727 שינוי יעוד בקרקע חקלאית

החלטה 727 מאפשרת לחקלאי לבחור באחת מבין 2 חלופות א) החזרת הקרקע החקלאית שיעודה שונה למינהל תמורת פיצוי כספי ב) החזרת הקרקע תמורת קבלת קרקע חליפית ביעודה החדש.

החזרת הקרקע תמורת פיצוי כספי מהווה לגישת הרשויות מכירת זכות במקרקעין, ואין כאן ויתור ללא תמורה או ביטול עסקה. שווי המכירה הוא לפי גובה הפיצוי ששיעורו כיום הוא  27% - 29% משווי זכויות החכירה המהוונות בקרקע ביעודה החדש, כפי שיתקבל במכרז או לפי הערכת שמאי ממשלתי.

בחר החוכר לקבל קרקע חליפית כפיצוי הרי לפי גישה מחמירה הנקוטה בידי רשויות מס הוא נחשב כמבצע עסקת חליפין: מחד החוכר מוכר למינהל את זכויות החכירה בקרקע החקלאית המוחזרת למינהל, ומאידך החוכר רוכש את זכויות חכירה בקרקע ביעודה החדש. לדעתנו, ניתן להצדיק עמדה זו בדוחק רק כאשר החוכר מקבל קרקע חליפית במקום אחר. יצוין כי בכול המקרים שנדונו בפסיקה בנוגע לחתימת חוזה חדש אגב שינויי זכויות, כלל לא היה שנוי במחלוקת שהחוכר משלם מס רכישה רק בגין תוספת הזכות מעבר לחוזה החכירה המקורי. לכן ספק אם יש בסיס לגישה (פורמלית) הרואה בהמרת החוזה החכירה המקורי בחוזה החדש משום מכירת זכות החכירה המקורית למינהל כולה או מקצתה.

העברת זכויות ליזם

החוכר רשאי להתקשר עם היזם לגבי הקרקע שיעודה שונה. ההתקשרות יכולה ללבוש צורות שונות ובכללם: מכר במזומנים, עסקת קומבינציה, או הזמנת שירותי בניה מהיזם, שהיא הדרך העדיפה מבחינת היבטי מס.

עמדת הפסיקה אינה אחידה גם לגבי השאלה האם היזם רוכש את הזכויות החדשות ישירות מהמינהל, או שרואים את החוכר המקורי כמי שרוכש את הזכויות החדשות מהמינהל ומעביר אותן ליזם. יזם שמתחייב כלפי החוכר לשלם את דמי ההיתר למינהל במקומו יחויב במס רכישה. אך היזם לא יחויב פעם נוספת במס רכישה בגין דמי ההיתר בעת ההתקשרות בחוזה פיתוח עם המינהל (פ"ד ס. אלון). בעסקת קומבינציה חייב היזם במס רכישה גם בגין דמי ההיתר בעבור חלקו, אך הרשויות נוטות לאחרונה להסתפק בחיובו רק בגין חלקו של המוכר.

השווי בהעברת זכויות שמותנית בשינוי יעוד

בחוזים שבהם נמכרת הקרקע החקלאית בטרם שונה יעודה נהוג לקבוע תנאי מתלה בעניין שינוי היעוד. עמדת הרשויות (שאינה נקיה מספק) היא לקבוע את השווי לפי ערכה של הקרקע ביעודה החדש. לכן יתכן שעדיף להתקשר במכר סופי במקום במכר מותנה. 

החלטות 717, 737

החלטה 717 החכרת קרקע לצורך מפעל

החלטה זו מאפשרת החכרת קרקע לצורך מפעל לקיבוץ או לתאגיד בשליטתו. ישום ההחלטה כרוך בביצוע שלוש פעולות: העברת זכויות לתאגיד, הקצאת זכויות ליזם ורכישת זכויות בקרקע שיעודה שונה מהמינהל. ניתן לבצע את הפעולות בסדר שונה. בהוראות הביצוע של רשויות המס מוצע הסדר הבא: תחילה החוכר מעביר את זכויות החכירה לתאגיד בשליטתו בפטור ממס שבח ובחיוב מס רכישה לפי שווי הקרקע החקלאית. לאחר מכן נעשית הקצאת מניות התאגיד ליזם שהיא בגדר פעולה באיגוד מקרקעין שחייבת מס, והשווי שוב נקבע לפי קרקע חקלאית. בשלב השלישי התאגיד רוכש מהמינהל את הזכויות החדשות בקרקע שיעודה שונה, כאשר לגישת הרשויות הוא רוכש "זכות במקרקעין" ולכן חייב בתשלום מס רכישה. ניתן לשנות את סדר הפעולות ולהקדים את מועד רכישת הזכויות החדשות מהמינהל, או את מועד ההקצאה ליזם.

החלטה 737 הרחבה למגורים

החלטה זו מאפשרת לאגודה שיתופית להפנות למינהל משתכנים לקבלת קרקע שיעודה שונה למגורים. הפסיקה בדעה שהמינהל אינו מחויב להתקשר בהסכם עם מומלצי האגודה. עם זאת, הפסיקה חלוקה בשאלה האם הענקה או הסבת זכות להיכלל בין רשימת מומלצי האגודה מהווה "מכירה" של "זכות מקרקעין" החייבת מס. תשלום עבור הוצאות פיתוח על ידי משתכן אינו נחשב כרכישת זכות במקרקעין, ולכן אינו חייב במס רכישה.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©