מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס שבח- חישוב המס ותשלומו

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

חישוב השבח האינפלציוני והריאלי

השבח- הוא הסכום שבו עולה "שווי המכירה" על "יתרת שווי הרכישה", והוא משקף את הרווח הנומינלי נטו (לאחר ניכוי הוצאות) בגין המכירה. רווח זה מקפל בתוכו שבח ריאלי ושבח אינפלציוני.

השבח הריאלי- מוגדר כשבח (הנומינלי) פחות "הסכום האינפלציוני". הנוסחה לחישוב הסכום האינפלציוני הינה מורכבת ונשענת על שורה של הגדרות שונות (שיפורטו בהמשך). בעיקרון השבח הריאלי משקף את הרווח הריאלי נטו (לאחר ניכוי הוצאות ונטרול המרכיב האינפלציוני). המס על השבח הריאלי הוא בהתאם לשיעורי מס הכנסה (או מס חברות).

הסכום האינפלציוני משקף את המרכיב של עלייה אינפלציונית של יתרת שווי הרכישה (שווי הרכישה בתוספת הניכויים), והוא מהווה את ההפרש בין יתרת שווי הרכישה הנומינלית ליתרת שווי רכישה מתואמת.

יתרת שווי הרכישה- היא צירוף של שווי רכישה בניכוי הפחת, בתוספת הניכויים (לפי סעיף 39) ובתוספת ערך ההוצאות ששולמו לאחר יום המכירה.

ערך ההוצאות ששולמו לאחר יום המכירה- הן הוצאות מוכרות (לפי סעיף 39) ששולמו לאחר יום המכירה, כשהם מתואמות לאחור ליום המכירה.

מס אינפלציוני בשיעור 10% מוטל כיום רק על הסכום האינפלציוני שנצבר עד ליום  31.12.93. מס זה מכונה "סכום אינפלציוני החייב", וסכומו הוא יתרת שווי הרכישה מתואמת ליום 31.12.93 פחות יתרת שווי הרכישה.

תיאום סכומים

יתרת שווי הרכישה מתואמת- כוללת 4 רכיבים שמתואמים באופן שונה:

א) שווי רכישה בניכוי פחת מתואם מיום הרכישה ליום המכירה. ב) מס רכוש מתואם לפי כללים מיוחדים.

ג) ניכויים והשבחות- מתואמים לפי מדד יום הוצאה או גמר ההשבחה, או לפי חוקי האינפלציה בכפוף לחריגים שונים (ראה ע"א שכטר).

ד) ערך הוצאות לאחר יום המכירה מתואם ליום המכירה.

מדד- הסכומים מתואמים לפי מדד בגין ולא המדד הידוע. ככלל עדיף לתאם למדד קודם ונמוך יותר על מנת להגדיל את הסכום האינפלציוני שנוגס בשבח הריאלי.

מדד לפני 1951 נקבע לפי תקנות מיוחדות. תושב חוץ שרכש נכס במט"ח רשאי לראות את שער המטבע כמדד.

שיעור המס

יחיד ישלם מס על השבח הריאלי לפי שיעורי מס הכנסה החלים עליו, ואולם יהא עליו לשלם מקדמה בשיעור 50% מהשבח הריאלי, אלא אם ישכנע את הרשויות שהמס שיחול עליו נמוך יותר.

חבר בני אדם  חייב בשיעור הקבוע בסעיף 126 לפקודה שהוא 36%.

בהפקעה או חליפין לפי סעיף 65 יינתן זיכוי 50% ממס שבח לגבי סכומים שאינם פטורים ממס.

נכס היסטורי שיום רכישתו חל עד שנת 1948 המס במכירתו לא יעלה המס על 12% מהשבח (הנומינלי). ואם יום הרכישה הוא בין השנים 1949-1960 לא יעלה המס על 12% ועוד 1% לכל שנה משנת 1949 ועד שנת הרכישה.

הפסדים- ככלל החוק מכיר רק בהפסד נומינלי. במקרה שאין שבח ראלי רק הסכום האינפלציוני החייב נושא במס.

הפסד נומינלי נוצר כאשר יתרת שווי הרכישה (לא מתואמת) גדולה משווי המכירה.

הפסד ריאלי מוכר רק למי שחל עליו סעיף 9(ג) לחוק התיאומים, שרואה בהפסד ראלי כהפסד לצורך סעיף 92 לפקודה. ההוראה חלה רק על נכס בר פחת (ראה פ"ד ליפשייר), ועל מי שמנהל ספרים לפי שיטת החשבונאות הכפולה.

פריסה- תושב ישראל רשאי לבקש לפרוס את השבח הריאלי לתקופה של עד 4 שנים המסתיימות בשנת המכירה, או על תקופת הבעלות בנכס (שמתחילה רק בשנה שלאחר שנת הרכישה) לפי התקופה הקצרה שבהן.

קיזוזים- המוכר רשאי להמציא אישור מפקיד השומה בדבר זכותו לקיזוז הפסדים או לקבלת זיכויים כנגד מס השבח. לרוב לא יתן אישור לקזז הפסדים שוטפים.

מועד התשלום וחיובי ריבית

מועד תשלום המס לגבי מי שהגיש שומה עצמית חל בעת הגשת השומה העצמית. אם הוצאה שומה זמנית או סופית- מועד התשלום חל תוך 14 יום מקבלתה. אם הוצאה שומה נוספת מועד התשלום הוא תוך 30 יום לאחר השומה הנוספת.

דחיית מועד התשלום- המוכר רשאי לבקש לדחות את תשלום המס בעיקר בעסקת קומבינציה או בהסכם מותנה.

המוכר אינו חייב לשלם את המס כול עוד לא התקיים אחד משלושת התנאים בסעיף 51 לחוק. התקיים אחד התנאים על הצדדים להודיע על כך תוך 14 יום ולשלם את המס. התנאים הם: א) מסירת החזקה לקונה (ראה ע"א פוני, רובינשטיין ואחרים) ב) תשלום 50% מהמחיר ג) מתן יפויי כוח בלתי חוזר לקונה לרשום את הנכס על שמו.

ריבית והפרשי הצמדה נצברים מהמועד להגשת ההצהרה או שומה עצמית, אף אם מועד תשלום המס נדחה כדין למשל לפי סעיף 51 לחוק. בשומה העצמית מרוץ הריבית מתחיל 50 יום מיום מהמכירה, ואם נותר הפרש לתשלום שאינו עולה על 10% הוא יהיה פטור מתשלום ריבית והפרשי הצמדה. למנהל מס שבח נתונה הסמכות לפטור את הצדדים מתשלום ריבית והפרשי הצמדה.

קנס בגין אי הצהרה במועד הוא בשיעור 1.5% מסכום המס לכול שבועיים איחור. בגין אי תשלום במועד ישולם קנס בשיעור 0.2% מסכום המס לכול שבוע איחור. הרשויות מוסמכות גם להטיל קנס בגין גירעון או לוותר על הקנסות, וכן להטיל בהסכמה כופר כסף.

שומה השגה וערר

שומה- הוגשה שומה עצמית על המנהל להוציא שומה זמנית או סופית תוך 6 חודשים, אחרת השומה עצמית תיהפך לסופית. מקום שהוצאה שומה זמנית על המנהל להוציא שומה סופית תוך 6 חודשים אם הוגשה שומה עצמית, או תוך שנה אם הוגשה הצהרה במקום שומה עצמית.

תיקון שומה- המנהל רשאי לתקן שומה סופית תוך 4 שנים מיום שנעשתה אם נתגלו עובדות חדשות, או המוכר מסר הצהרה לא נכונה, או נתגלתה טעות בשומה.

השגה- ניתן להשיג בכתב על הודעת שומה תוך 30 יום מקבלתה, ולבקש לטעון בעל פה. לא השיב המנהל להשגה תוך שנה יראו את ההשגה כאילו נתקבלה. מי שערך את השומה לא יחליט בהשגה עליה.

ערר וערעור- על החלטות שלטונות מס שבח ניתן לערור תוך 30 יום בפני ועדת ערר שמורכבת משופט ומשני חברים נוספים. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט העליון תוך 45 יום, וזאת רק בבעיה משפטית ולא עובדתית.

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©