מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס רכישה- דירת מגורים

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

בתיקון 45 לחוק הוכנסו שינויים רבים בסעיף 9 לחוק בנוגע למס הרכישה החל על רכישת דירת מגורים, וכן נקבעו שני מסלולי חישוב לפי 2 או 3 מדרגות מס. מדרגת המס העליונה הועלתה מ- 4.5% ל- 5%.

בסיס החבות

מכירת "זכות במקרקעין שהם בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים" -חייבת מס רכישה פרוגרסיבי לפי 2 או 3 מדרגות. תנאי לחישוב הפרוגרסיבי באחד משני המסלולים הוא שהדירה הנמכרת תענה על שתי הגדרות: "בנין" ו"דירת מגורים".

"בניין" כולל בהגדרתו בנין שאינו ארעי עם חלקת הקרקע שעליה הוא עומד למעט מלאי עסקי.

"דירת מגורים" מוגדרת כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים. כלומר, הדירה הנרכשת חייבת להיות מיועדת למגורים, ולא למטרת עסק או משרד וכיוצא באלה. נדרשת כוונת שימוש למגורים שהיא סובייקטיבית, ולא די בהתקיים המבחן האובייקטיבי לפיו הדירה מיועדת לפי טיבה למגורים. הדירה אינה חייבת להיות מיועדת למגורים לאלתר, אלא תוך זמן סביר הנראה לעין (פ"ד פרידמן).

הגשת תצהיר היא תנאי לקבלת הפטור. על הרוכש להצהיר בתצהיר כי הדירה תשמש למגורים בשלמות ובחטיבה אחת (תקנה 2).

דירה שבנייתה טרם הסתיימה נכללת בהגדרת דירת מגורים (בהבדל מההגדרה למס שבח), למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר (לרוב קבלן) לסיים את הבניה.

ברכישת דירה על מגרש גדול יערך פיצול פיזי (לפי עקרון שפותח בפסיקה) לשתי מכירות: א) מכירת הדירה והקרקע המשרתת אותה בשטח סביר (לרוב כדונם אחד (ע"א נסל). מכירה זה תחשב כמכירת דירת מגורים ב) מכירת יתרת הקרקע, שתחשב כמכירת זכות אחרת, ותהא חייבת במס רכישה בשיעור רגיל 5%.

ברכישת דירה עם זכויות בניה תפוצל המכירה על פי עקרון הפיצול האנכי (הקבוע בסעיף 49ז) לשתי מכירות: א) מכירת דירה ללא זכויות בניה- שזכאית לחישוב פרוגרסיבי מדורג. ב) מכירת זכויות בניה- שחייבת במס רכישה בשיעור רגיל 5%.

דירות שמשמשות למגורים כחטיבה אחת יחשבו כדירה אחת (תקנה 2). כלומר ישולם מס רכישה כאילו נרכשה דירה אחת שמחירה שווה למחיר הדירות שנרכשו ומשמשות כחטיבה אחת. חישוב זה מגדיל את נטל מס הרכישה שמחושב באופן פרוגרסיבי.

ברכישת חלק מדירה ישולם מס רכישה חלקי לפי שיעור החלק הנרכש מתוך מלוא סכום מס הרכישה החל על מכירת הדירה כולה. לדוגמה, כאשר נרכשת מחצית דירה במחיר מיליון שקלים יחושב המס לפי מדרגות המס כאילו נרכשה הדירה בשלמותה במחיר שני מיליון שקלים, אך ישולם רק מחצית מסכום המס (פ"ד לויט ובר חמה). בשל מדרגות המס נוצרת מציאות מוזרה לפיה מי שרכש חצי דירה ישלם מס רכישה גבוה יותר ממי שקנה ממש באותו סכום כסף דירה שלמה.

רכישת דירה בידי תאגיד עשויה להיות חייבת 3.5% מס רכישה- אם הדירה נועדה לשמש למגורים, שאז היא נחשבת "דירת מגורים" לצורך מס רכישה. (הדרישה שהדירה תהיה בבעלות יחיד היא רק לצורך חישוב לפי 3 מדרגות וכן לצורך פטור ממס שבח). מאידך, פעולה באיגוד מקרקעין שבבעלותו דירת מגורים תהיה חייבת במס רכישה מלא בשיעור 5%.

רכישת דירת נופש חייבת במס רכישה בשיעור 5% (על פי הדעה הרווחת בפסיקה), משום שדירת נופש אינה בגדר "דירת מגורים" לעניין מס רכישה. כוונה להשתמש בדירת הנופש בחלק קטן מהשנה לצורך מגורים, וביתר ימות השנה להשכירה לאחרים אינה בגדר דירה המיועדת לשמש למגורים.

דירת מגורים שהיא מלאי עסקי (בידי הרוכש) חייבת במס רכישה בשיעור 5%, משום שהיא מוחרגת מפורשות מהגדרת "בנין" בסעיף 9(ג) לחוק.

מדרגות המס לדירה

החל משנת 2000  נקבעו שני מסלולים אפשריים: א) שתי מדרגות מס: 3.5%, 5% ב) שלוש מדרגות: 0.5%, 3.5% 5% (עד לשנת 1999 – היה מסלול אחד בן 3 מדרגות: 0.5%, 3.5% , 4.5%).

המדרגות מתעדכנות 4 פעמים בשנה ביום ה- 16 לחודשים ינואר, אפריל יולי ואוקטובר. העדכון נעשה לפי שיעור עליית מדד מחירי הדירות בבעלות.

חישוב לפי 2 מדרגות (3.5%, 5%)

על פי המסלול הראשי בכל רכישת דירה (שאינה זכאית לחישוב לפי 3 מדרגות) ישולם מס רכישה, לפי חישוב על בסיס שתי מדרגות מס כדלקמן: א) עד 662,810  ש"ח 3.5% ב) על הסכום העודף (מעל 662,810 ש"ח)  ישולם מס בשיעור 5%. (הסכומים מעודכנים עד ליום 15.1.2001). ראה מס רכישה- מדרגות מעודכנות.

חישוב לפי 3 מדרגות (0.5%, 3.5% 5%)

במסלול השני נקבעה הקלה שמתבטאת בהוספת מדרגת מס נוספת, שלפיה ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% על חלק השווי עד 427,050 ש"ח. שתי מדרגות המס האחרות נותרו ללא שינוי. הטבה זו עשויה להגיע כיום עד ל- 3% מסכום המדרגה התחתונה (כ- 13,000 שקלים). ראה מס רכישה- מדרגות מעודכנות.

הזכאות ל-3 מדרגות מס מותנית בקיומם של 3 תנאים מצטברים: א) הרוכש הינו יחיד (להבדיל מתאגיד) ב) הרוכש הינו תושב ישראל כהגדרתו בפקודת מס הכנסה, וכן יחיד שרשום במרשם האוכלוסין בישראל או חייב להירשם בו ג) הדירה הנרכשת היא "דירתו היחידה" של הרוכש. עיקר הקושי הפרשני נוגע להגדרת "דירה יחידה".

דירה יחידה

תנאי לזכאות לחישוב על פי 3 מדרגות מס הוא כאמור שהדירה הנרכשת היא "דירה יחידה" של רוכש.

דירה נוספת (שתשלול דירה יחידה) כוללת גם חלק מדירה וגם דירה שבנייתה טרם הסתיימה, ובלבד שיש התחייבות של המוכר (לרוב קבלן) לסיימה.

עקרון התא המשפחתי- הרוכש ובן זוגו וילדיו עד גיל 18, (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד ולמעט ילד נשוי) יחשבו לרוכש אחד לעניין זה. כלומר מביאים בחשבון את הדירות של כל התא המשפחתי.

לא נחשבת דירה נוספת: א) דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 ב) דירה נוספת שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ- 25%.

חריג ברכישת דירה חליפית- המוכר יחשב בעל דירה יחידה גם כאשר בבעלותו דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה, ובלבד שהרוכש מכר אותה תוך 12 חודשים לאחר רכישתה של הדירה החדשה.

ברכישת דירה חדשה "על הנייר"- לכאורה מונים את 12 החודשים מיום חתימת הסכם לרכישת הדירה. לפי פרשנות מילולית יאלץ הקונה למכור את הדירה הקודמת תוך 12 חודשים לאחר "הרכישה" של הדירה החדשה (שבנייתה טרם הסתיימה) כדי שיחשב כרוכש "דירה יחידה". משמע, עליו למכור את הדירה הנוכחית תוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם על רכישת הדירה החדשה שעל הנייר, וזאת אף אם בנייתה לא הסתיימה. לדעתנו, יש להעדיף פרשנות לפיה מונים את 12 החודשים מיום סיום הבניה של הדירה החדשה. גישה זו נסמכת, בין השאר, על היקש לסעיף 49ג(1) לחוק הקובע כי הרוכש דירה חלופית "על הנייר" חייב למכור את דירתו הנוכחית תוך שנה מסיום בניית הדירה החלופית (ולא מיום הרכישה) כדי להיחשב כבעל דירה יחידה למס שבח. אין סיבה שאותו היגיון לא יחול אף לצורך מס רכישה, על אף השוני בהגדרת דירת מגורים.

החזקת דירה באמצעות תאגיד- לכאורה לא תיחשב כדירה נוספת של בעל זכויות בתאגיד, משום שלא הוחל סייג דומה לזה המצוי בסעיף 49ד לחוק.

דירת ביו"ש תובא בחשבון במניין הדירות של הרוכש.

דירה שהיא מלאי עסקי עשויה לכאורה להיחשב כדירה נוספת, שתימנע מהרוכש את האפשרות לרכוש דירה נוספת שהיא "דירה יחידה". זאת, משום שדירה שהיא מלאי עסקי מועטה רק מהגדרת "בנין", אך משום מה לא הוחרגה מהגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 9(ג) לחוק. זו היא תוצאה בלתי סבירה שמפלה לרעה קבלנים שמחזיקים דירות מגורים כמלאי עסקי, ומבקשים לרכוש לעצמם דירה שהיא דירתם הפרטית היחידה למגורים פרטיים.

דירת נופש- אין לסווגה כדירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק, לפי הגישה הרווחת, ולכן לא תיחשב כדירה נוספת השוללת דירה יחידה.

 

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©