מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
מיסוי מקרקעין- פורטל המיסים הישראלי
Whats New Home Page comment The Site About The Site

עקרונות המס מס רכישה- פטורים והקלות

חסכון במס
הזכות לתכנן מס 
תכנון מס אופטימלי 
 
הרפורמה במס שבח
דירת מגורים 
שיעורי המס 
 
עסקאות מינהל
חבות במס 
קרקע חקלאית 
 
איגודי מקרקעין
החיוב במס 
חישוב השבח ופטורים 
 
מס שבח
בסיס המס 
שווי המכירה 
חישוב השבח 
חישוב המס ותשלומו 
פטור דירת מגורים 
פטורים אחרים 
 
מס מכירה
חבות במס 
פטורים והקלות 
 
מס רכישה
מדרגות מעודכנות 
החיוב במס 
דירת מגורים 
פטורים והקלות 
 
מס ערך מוסף
בסיס החיוב 
מחיר ומועד החיוב 
פטורים וניכויים 
 
מס הכנסה
יסודות החבות 
שינוי יעוד 
מיסוי קבלנים 
 
היטל השבחה
עקרונות החיוב 
פטורים ופרוצדורה 
 

 
עצות מעשיות
למוכרי דירה 
 
לרוכשי דירה 
 
למוכרי נכס מקרקעין 
 
לרוכשי נכס מקרקעין 
 
לקבלנים ויזמים 
 
לבעלי חנויות ועסקים 
 
לנותני ומקבלי מתנות 
 
למורישים ויורשים 
 
לחוכרי המינהל 
 
לבעלי זכויות באיגוד 
 
לעורכי-דין 
 
 
 

מס רכישה מוטל על קונה שמתקשר בעסקה שהיא "מכירה" של זכות "במקרקעין". עסקאות שאינן מהוות אירוע מס לצורך חוק מיסוי מקרקעין אינן חייבות מס רכישה. ראה בנדון גם מס מכירה- פטורים והקלות. לעניין רכישת דירת מגורים ראה מס רכישה- דירת מגורים. לענין מדרגות המס ראה מס רכישה- מדרגות מעודכנות.

עסקה אינה פטורה ממס רכישה ללא הוראה מפורשת, אף אם היא פטורה ממס שבח וממס מכירה. בתקנות מס רכישה נקבעו הוראות המעניקות פטור מלא ממס רכישה או מס מופחת לרוב בשיעור 0.5% (לפי תקנות מס רכישה (תיקון) 1982).

ביטול הפטורים או ההקלות הוא בסמכות מנהל מס שבח אם התברר שלא התמלאו תנאי הפטור במלואם, והוא רשאי לגבות את המס כולו או מקצתו לפי הנסיבות. (תקנה 28).

עסקאות ללא תמורה

הערה: המספרים בסוגריים שלהלן מציינים את מספר התקנה.

מתנה מיחיד לקרובו (20) חייבת בשליש מס רכישה. "קרוב" מוגדר בתקנות מס רכישה: הורה, צאצא-ובן זוגו, אח ואחות, בן זוג- לרבות מי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים שקדמו למכירה. קיימת אסימטרייה בהגדרה. לדוגמה: מתנה מהורה לבן הזוג של הצאצא שלו פטורה, אך העברה הפוכה חייבת מס רכישה מלא. ההגדרה אינה כוללת את הקרובים הבאים (למרות שהם נחשבים "קרוב" לצורך מס שבח): הורי הורה ובני זוגם, צאצאי בן הזוג ובני זוגם, בני זוגם של הורים ושל אח או אחות. לכן מתנה לבן הזוג של האח פטורה ממס שבח, אך חייבת במס רכישה מלא. הפתרון הוא לבצע העברה כפולה: בשלב הראשון לאח או לאחות ובשלב השני מהם לבן זוגם.

מתנה לבן הזוג (21) המתגורר יחד אתו בדירה של זכות במקרקעין בדירת המגורים פטורה. מנגד העברה לבן הזוג (או לילדו) על פי פ"ד לגירושין אינה אירוע מס, ולכן אינה חייבת במס רכישה אף אם נעשתה בתמורה.

מתנה מיחיד לידוע/ה בציבור (20א) של זכות במקרקעין בדירת מגורים חייבת בשליש מס רכישה בכפוף לקיום תנאי סעיף 62(ב) לחוק. נדרש ששניהם מתגוררים וחיים חיי משפחה במשק בית משותף בדירה הנמכרת שנה לפחות לפני המכירה, ואף אחד מהם לא נשוי לאחר.

ויתור על זכות שנתקבלה בירושה (22) פטור ממס רכישה, ובלבד שהויתור נעשה לטובת בן הזוג של המוריש.

נכה, נפגע, בן משפחה של חייל שנספה במערכה

מכירת זכות במקרקעין לאחד מהשלושה: "נכה" "נפגע", או "בן משפחה של חייל שנספה במערכה" (ראה הגדרתם בסוף הפרק) לשם שיכונם חייבת במס רכישה מופחת בשיעור 0.5%.

היום הקובע לקיום כל התנאים הוא יום הרכישה. שינויים שחלו לפני ואחרי יום הרכישה אינם משפיעים על הזכאות (לדעת הרשויות). עם זאת הרשויות מסתפקות גם באישור לגבי דרגת נכות לצמיתות צפויה.

בן הזוג של הזכאי יחויב אף הוא במס מופחת בשיעור 0.5%. תנאי לכך שהרכישה נעשתה במשותף במהלך הנישואין, או תוך 12 חודשים לפני הנישואין, שאז יוחזר מס רכישה מעל ששילם בן הזוג מעבר ל- 0.5%.

רכישת קרקע לבניה חייבת 0.5% רק בגין שווי קרקע המתייחס לדירה אחת שניתן לבנות ושתשמש למגורי הרוכש. יתרת הקרקע תחויב במס רכישה רגיל.

ההקלה תוענק פעמיים לאדם אחד.

המצאת אישורים מן הרשויות המוסמכות לגבי הסטאטוס שלהם ודרגת נכותם הינה תנאי לקבלת ההקלה.

עולה חדש

"עולה" זכאי (בתנאי התקנה) לחישוב מס רכישה לפי 2 מדרגות מס: א) 0.5% על חלק השווי שעד 1,031,535 שקלים חדשים ב) 5% על היתרה. (הסכומים מעודכנים עד 15.10.2001) ראה מס רכישה- מדרגות מעודכנות.

"עולה" מוגדר כמי שנכנס לישראל ובידו אשרת עולה או תעודת עולה לפי חוק השבות או אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכוח). עולה שנכנס בשנית לישראל- עשוי להיחשב כעולה לפי תקנה זו, בהתקיים התנאים שפורסמו בהודעה על קביעת עולה.

מועד הרכישה חייב להיות תוך תקופה המתחילה שנה אחת לפני שהעולה נכנס לראשונה לישראל ומסתיימת שבע שנים לאחר כניסתו. לא תובא במנין שבע השנים תקופת שירותו בשירות סדיר לפי חוק שירות בטחון.

הנכסים שרכישת מזכה בהקלה הם : א) דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ולעסקו כאחד.

ב) בית עסק, לרבות משק חקלאי, על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו.

ג) קרקע פנויה שתשמש להקמת דירה או עסק לפי שטח קרקע שאינו עולה על השטח המינימלי המותר בבניה ואינו פחות מ- 1000 מ"ר. השטח העודף יהיה חייב במס רכישה בשיעור רגיל.

ההקלה דו פעמית- היא ניתנת פעם לדירת מגורים (או קרקע לבניית דירה)  ופעם לבית עסק.

בן הזוג של העולה יחויב אף הוא במס מופחת בשיעור 0.5%. תנאי לכך שהרכישה נעשתה במשותף במהלך הנישואין או תוך 12 חודשים לפני הנישואין, שאז יוחזר מס רכישה ששילם בן הזוג מעל 0.5%.

רכישת משק חקלאי או קרקע חקלאית

במכירת זכות במקרקעין לשם ייסוד "משק חקלאי" או קיומו- ישולם מס רכישה כאילו מדובר בשתי מכירות: א) מכירת "בנין המשמש למגורים" - המס יחושב לפי מדרגות המס של דירה. ב) מכירת "השווי הנקי" (יתרת המשק) שחייבת מס רכישה לפי 2 מדרגות: 1(  0.5% על חלק "השווי הנקי" שאינו עולה על 210,985 שקלים חדשים 2(  5% על יתרת  "השווי הנקי". (הסכומים מעודכנים עד 15.10.2001) ראה מס רכישה- מדרגות מעודכנות.

"משק חקלאי" מוגדר כמשק חקלאי שבעל הזכות במקרקעין בו הוא יחיד, יחידים או אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית, והוא עיקר עיסוקם.

"בנין המשמש למגורים" לרבות שטח קרקע שעליו הוא עומד ששטחו פי שלושה משטחו הכולל של הבנין.

"השווי הנקי" הוא שווי המקרקעין של משק חקלאי פחות שווי בנין המשמש למגורים.

ההנחה תינתן רק פעם אחת לתא המשפחתי.

הרשויות דורשות שעל המקרקעין יהיה משק חקלאי שאינו מוזנח או נטוש, או שהקונה עומד להקים עליהם משק חקלאי. לא תישלל ההטבה אם נבצר מהמוכר לקיים את המשק החקלאי מחמת מחלה או זיקנה. ההוראה לא תחול במכירת חלק מהמשק, או כשאין בכוונת הקונה להמשיך לקיימו או לשקמו. העברת זכות הרשאה בקרקע המינהל שנהוג לחדשה מעת לעת חייבת מס רכישה בעקבות תיקון 33 לחוק. ראה עסקאות מינהל- קרקע חקלאית .

מס רכישה בשיעור 0.5% ישולם במכירת זכות במקרקעין לשם ייסוד משק חקלאי או קיומו לאגודה שיתופית שהיא קיבוץ, מושב, מושב שיתופי, כפר שיתופי או אגודה שיתופית המאגדת אגודות כאמור, ובלבד שהמקרקעין מיועדים לשמש את כלל חברי האגודה או מרביתם.

מכירת זכות במקרקעין שהיא חלוקה, פיצול או איחוד של מקרקעין הדרושים לשם שיפור העיבוד החקלאי חייבת  מס רכישה בשיעור 0.5%, בכפוף לאישור משרד החקלאות כי הפעולה דרושה למטרה האמורה (ת 17).

פטורים מלאים לעסקאות שפטורות ממס שבח

תקנה 27 מעניקה פטור מלא ממס רכישה לעסקאות שפטורות ממס שבח לפי סעיפי החוק הבאים:

54 העברת שליטה (מוגבלת) לאדם באיגוד בנסיבות המפורטות בסעיף.

55 מניעת כפל מס כאשר שולם בעבר מס בגין אותה מכירה (או פעולה).

57 פעולה במניות הנסחרות בבורסה.

64 הפקעת מקרקעין שתמורתה ניתנת כפיצוי רק זכות במקרקעין ללא תשלומי איזון.

65 החלפת קרקע בשל צו רשות מוסמכת על פי דין. תשלומי איזון יהיו חייבים במס רכישה.

66 חלוקת מקרקעין המשמשים למטרה חקלאית ושעובדו על ידי חברי אגודה שיתופית חקלאית במשותף לחברי האגודה.

67 חלוקת מקרקעין בין בעליה המשותפים לפי חלקיהם וללא תשלומי איזון.

68 החלפת מקרקעין המשמשים לעיבוד חקלאית בין חברי אגודה שיתופית חקלאית  מקומית לפי החלטת האגודה באישור שר האוצר.

69 העברה מנאמן לנהנה שניתנה עליה הודעת נאמנות כחוק.

71 העברת זכות במקרקעין (או זכות באיגוד מקרקעין) ללא תמורה לבעלי הזכות באיגוד לפי חלקיהם בתנאי הסעיף. הפטור ניתן רק למי שהיה בעל הזכות לפני 7/83. כן ניתן פטור (מותנה) לשרשרת העברות לפי סעיף 71 בין איגודים מתפרקים שבסיומה הגיע הנכס לבעל מניות שהוא יחיד.

תקנות נוספות

14 העברת מקרקעין המוקנים על פי חוק- 0.5%. הכוונה כנראה להעברה מכוח חוק, והעברה בחזרה על פי אותו חוק של אותו נכס או נכס חלופי או תמורת הנכס.

19א העברת בנין להשכרה כמשמעותו בחוק עידוד השקעות הון חייבת 0.5% בתנאי שחל עליה סעיף 85(ד)(1)(ג) לפקודת מס הכנסה.

23 בחלוקת קרקע בין שותפים ניתן פטור מלא כאשר החלוקה לפי חלקיהם בזכות. תשלומי איזון חייבים במס רכישה רגיל.

מכירות נוספות שחייבות 0.5%: רישום קרקע ומחוברים אליה שהיו רשומים בנפרד (ת 24). מכירה לנאמן וחייב בפשיטת רגל (ת 26).

בוטלה ההקלה שניתנה למעבר לאזור פיתוח היות ולא הוארך תוקפה של תקנה 13.

פטורים והקלות נוספים

שינוי יעוד למלאי עסקי אינו אירוע מס לצורך מס רכישה לגישת רשויות המס, אף אם חייב במס שבח מכוח סעיף 5(ב) לחוק.

העברת מניות באיגוד מקרקעין מחברת חוץ לבעלי מניותיה פטורה ממס רכישה. נדרש שהעברה נעשתה בהתאם לזכויותיהם של בעלי המניות ביום העברה, ושהעברה האמורה דרושה ליהנות מהקלות שמעניק הסכם למניעת כפל מס שנעשה בין ישראל לאותה מדינה. תקנות מס שבח מקרקעין (פטור ממס בהעברת מניות מחברת חוץ לבעלי מניותיה) 1980.

פטור לתושב חוץ הרוכש מניה באיגוד מקרקעין של תושב חוץ בהתאם לתנאי סעיף 53ד1 לחוק עידוד השקעות הון. נדרש שיהיו לפחות 50 בעלי מניות, כולם יחידים, איש מהם אינו בעל שליטה, עיקר עיסוקם בניית בתים השכרתם או מכירתם, ובבעלותם 50 דירות לפחות.

העברה לפי חוק המיזוגים והפיצולים חייבת 0.5% במקרים שניתן פטור ממס שבח.

פטורים והקלות לגופים משפטיים מיוחדים

להלן רשימת הפטורים וההקלות לפי מספרי התקנות כאשר בסוגריים מצוין שיעור מס רכישה המופחת:

3 תאגידים שנוסדו בחוק- (0.5%) התקנה מונה רשימת תאגידים שזכאים למס המופחת: רשות לפיתוח, מוסד לביטוח לאומי ועוד. רשות שמורות הטבע פטורה בתנאי תקנת משנה (ב).

4 מוסדות לאומים- (0.5%) ההסתדרות הציונית העולמית, הסוכנות היהודית, קרן קיימת לישראל ועוד.

5 האפוטרופוס לנכסי נפקדים ולנכסי גרמנים- (0.5%)

6 חברות ממשלתיות עירוניות  לשיכון- (0.5%) חברות "פרזות", "חלמיש" ו"שקמונה".

7 האגודה למען החייל- (0.5%).

8 רשות מקומית- (0.5%) ההקלה מותנית בכך שהמנהל שוכנע שאין עם רכישת המקרקעין ולא תהיה בהם "הכנסה". בפ"ד עיריית חיפה הועדף הפירוש שהכוונה במילה "הכנסה" לרווח עסקי מסחרי. ההקלה ניתנת גם בגין שינויי סטאטוס או שינויים מבניים של הרשות המקומית.

9 מוסדות ציבור- (0.5%) כמשמעותם בסעיף 61(ד) לחוק, ובלבד שהמקרקעין משמשים או ישמשו בעתיד את המוסד במישרין בלבד.

15 מדינת חוץ- פטור מלא לרכישה בידי מדינת חוץ (בתנאי התקנה).

15א מוסד ציבורי תושב חוץ- פטור מלא לקבלת מניות באיגוד מקרקעין ללא תמורה (בתנאי התקנה).

18 העברה מחברת חוץ- (0.5%) לחברה ישראלית בכפוף לתנאי התקנה.

19 העברה בין תאגידים- (0.5%) שנעשית בשני סיטואציות: א) העברה ללא תמורה בין תאגידים זהים באופיה מטרותיהם ופעולותיהם שהוקמו מכוח דינים שונים, ובלבד שלא חל שינוי יסוד בשליטה בהם ב) העברה בין תאגידים מתמזגים או לתאגידים שמתמזגים לתאגיד קונה אחד.

הגדרות

להלן תמצית מהגדרות בתקנות:

"נכה" אחד מאלה: (1) נכה כהגדרתו בחוק הנכים (תגמולים ושיקום) או בחוק נכי המלחמה בנאצים שנכותו לצמיתות אינה פחותה מ19%. (2) נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפות הנאצים שדרגת נכותו לצמיתות, אינה פחותה מ- 50% והוא זכאי לתגמולים מאוצר המדינה על פי החוק האמור. (3) נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 59 לחוק הביטוח הלאומי הזכאי לקבל קצבה או מענק לפי פרק ג' לחוק האמור ודרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה אינה פחותה מ- 50%. (4) נכה על פי פרק ו'2 לחוק הביטוח הלאומי בדרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של  75% לפחות. (5) אחד מהמנויים להלן: שאחוז נכותו נקבע על פי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות) (א) נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, נכות שאינה פחותה מ- 50%. (ב) נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מפגימות אלה אינה פחותה מ- 50%. (ג) נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות.

"נפגע" כמשמעותו בחוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, שאחוז נכותו לצמיתות אינו פחות מ- 19%. ואם נפטר הנפגע כתוצאה מפעולת האיבה - בן משפחה של הנפגע כמשמעותו בחוק האמור, הזכאי לתגמול ויתום עד גיל 40

"בן משפחה של חייל שנספה במערכה" - א) כמשמעותו בחוק משפחות חיילים שנספו במערכה (תגמולים ושיקום) הזכאי לתגמולים, ב) הורה ואלמנתו של נספה- שאינם זכאים לתגמולים מחמת גילם או שיעורי הכנסותיהם ג) יתום- עד גיל 40  ד) אלמנה של נספה- שנישאה ונישואיה השניים הופקעו, וחל עליה סעיף 12א(ג) לחוק האמור ה) משפחות הרוגי המלכות ואסירי ציון (לפי הנחיות הרשויות).

 

המערכת אינה מייצגת גורמים רשמיים. יש להיוועץ במומחה מס לפני ביצוע פעולות משפטיות.

 כל הזכויות שמורות. אין לשכפל או להפיץ את התכנים שבאתר ללא אישור המערכת בכתב. ©