אופציה ייחודית של זכות במקרקעין

"במטרה לעודד שוק של מסחר באופציות ועל מנת להקל ולשחרר את הפוטנציאל היומי, נקבעו…. פטורים ממיסי מקרקעין בשלבי המסחר באופציות… לאור המגמה שצוינה לעיל, רק אופציות שיעמדו בתנאים הקבועים בפרק חמישי 2 ייהנו ממסלול המיסוי המיוחד ויזכו בפטור האמור  [מתוך הוראת ביצוע העוסקת באופציה ייחודית].

ככלל, כל אופציה של זכות במקרקעין תחויב במס שבח ובמס רכישה על פי תנאי החוק. החל משנת 2002 קבע המחוקק כי אופציה לגביה מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 49י' לחוק מיסוי מקרקעין, תיקרא אופציה ייחודית אשר תהנה מפטור ממיסי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה) אך תחויב בידי מקבל התמורה (מעניק האופציה) במס רווחי הון או במס הכנסה.

האופציה והתנאים

הגדרתה של "אופציה" במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין היא זכות לרכישת זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד מקרקעין.

עסקת האופציה מתבצעת בין מעניק האופציה לבין מקבל האופציה כאשר התמורה בגין מימוש האופציה בעתיד ותנאי הסכם מימוש האופציה נקבעו מראש בהסכם האופציה.

עסקת מימוש האופציה מהווה מכירת ורכישת זכות במקרקעין המתחייבת במיסי מקרקעין בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. כך, גם עסקת האופציה הינה עסקה בפני עצמה, כך שהרוכש חייב במס רכישה והמוכר חייב במס שבח כאמור לעיל, בין אם עסקת מימוש האופציה מומשה או לא.

על מנת להינות מהפטורים של המסלול המיוחד ולסווג את האופציה כייחודית לצורך מיסוי מקרקעין, יש לעמוד בתנאים הקבועים בחוק. נביא חלק מהתנאים כדלקמן:

(1) האופציה ניתנה בכתב; דרישה זו הינה מהותית ולא פרוצדוראלית.

(2)   האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה; האופציה ניתנת לסיחור.

(3)   התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם היא בלתי חוזרת; מרגע שהעניק בעל הזכות אופציה כאמור, אין הוא יכול לחזור בו מהתחייבותו למכירת הזכות במקרקעין. מטרת תנאי זה היא לאפשר ודאות וסחירות של שוק האופציות.

(4)   האופציה ניתנת למימוש תוך תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין.

(5)   התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם;

(6)   למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה;

(7)   הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה. לעמדת רשויות המס מסירת ההודעה בתוך 30 הינה מהותית ובמידה ולא נמסרה תוך מועד זה היא לא תסווג כאופציה ייחודית.

חישוב המיסים בעסקת המימוש

• לצורך חישוב השבח בעסקת המימוש, תיווסף לשווי המכירה התמורה שקיבל בעל הזכות במקרקעין בעבור האופציה, אלא אם כן חויבה התמורה במס רווח הון או במס הכנסה לפי הוראות הפקודה.
• לצורך חישוב מס הרכישה, ייווספו לשווי המכירה סכומים ששילם רוכש הזכות במקרקעין בעבור רכישת האופציה.

סיחור האופציה

בהתאם לתנאי 2 לעיל, האופציה ניתנת להעברה כלומר היא עבירה אין הגבלה כלשהי על עבירותה.

יחד עם זאת, יראו את כל התקופות, תקופות הסכם האופציה וסיחור האופציה, לרבות כל תקופת הארכה שניתנה במהלך תקופת האופציה או לאחר שהסתיימה ואם ניתנו אופציות אחרות בידי אותו בעל מקרקעין לרכישת אותה הזכות במקרקעין כולה או חלקה, כתקופת האופציה שאינה עולה על 24 חודשים לצורך עמידה בתנאי האופציה הייחודית.

התנאים לעיל אינם ממצים את הדיון, את הוראות החוק, את עמדת רשויות המס ואת הפסיקה הקיימת.