הוראת ביצוע למס רכישה על דירה נוספת – לפי מדרגות דירה יחידה

לעיתים רשות המיסים נוקטת בגישות מקלות בבואה לבחון מיסוי עסקאות מיוחדות. גישות מקלות אלו קיבלו ביטוי בין היתר בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 3/2013.

הגישה המקלה בהוראת הביצוע הפכה למשמעותית יותר במיוחד לאחר העלאת מס הרכישה על דירה נוספת (החל מחודש 6/2015) משיעור מס של 5%-7% לשיעור מס של 8% ברכישת דירה עד לשווי של כ-4,800,000 ₪ ושיעור מס של 10% על כל שקל נוסף מעל לכ-4,800,000 ₪.

מקרים בהם הדירה נחשבת כדירה יחידה

ההוראה קובעת שלושה מקרים בהם תיחשב הדירה הנרכשת כדירה יחידה לצורך מדרגות מס רכישה למרות שמקרים אלו, במסגרתם נרכשות דירות או חלקי דירות נוסף על דירתם היחידה של הרוכשים, אינם מהווים מקרים בהם הדירה או חלקי הדירה הנרכשת תיחשב כ"דירת מגורים יחידה". המקרים הם כדלקמן:

• רוכש שאין לו דירות מגורים, ורוכש בו זמנית לראשונה, יותר מדירה אחת.
• רכישה של שיעור/חלק נוסף בדירת מגורים יחידה.
• הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה.

יצוין כי בכל המקרים לעיל, על הרוכש לעמוד ביתר התנאים הקבועים של הגדרת "דירת מגורים יחידה" שבסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

המקרים והתנאים לקבלת ההקלות בהרחבה

א. רוכש שאין לו דירות מגורים, ורוכש בו זמנית לראשונה, יותר מדירה אחת.

– דוגמא ליישום: אדם רוכש בו זמנית שתי דירות, במסגרת אותו הסכם רכישה באותו היום. הרוכש לא עומד בתנאי החוק לעניין זכאותו למדרגות מס רכישה של דירה יחידה מכיוון שבמועד הרכישה אמנם אין בבעלותו דירה אך לאחר הרכישה יש בבעלותו 2 דירות בו זמנית.

– הוראת הביצוע מקנה הטבה כך שהרוכש יוכל לבחור דירה אחת מתוך השתיים לגביה יינתנו מדרגות מס רכישה של דירה יחידה והדירה הנוספת תמוסה לפי מדרגות מס רכישה של דירה שנייה. המשמעות של אפשרות הבחירה היא שהרוכש יוכל להנות ממדרגות מס מופחתות על הדירה היקרה יותר מבין השתיים.

– הקלת המס תינתן תחת התנאי שלרוכש אין זכויות בדירת מגורים אחרת במועד הרכישה. במידה ולרוכש יש זכויות בדירה אחרת עליו למכור אותן תוך 18 חודשים ממועד רכישת שתי הדירות או תוך 12 חודשים ממועד המסירה החוזי ברכישת דירה מקבלן.

ב. רכישה של שיעור/חלק נוסף בדירת מגורים יחידה.

– דוגמא ליישום: אדם רוכש 70% מהזכויות בדירה הצמודה לדירה שבבעלותו לצורך צירופן לדירה הקיימת. מכיוון שבבעלות הרוכש לפחות דירת מגורים אחת, אין לו זכאות על פי תנאי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין לבקש מיסוי הזכויות לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה אלא עליו לשלם מדרגות מס רכישה של דירה נוספת.

– הוראת הביצוע מקנה הטבה כך שהרוכש יוכל להנות ממדרגות מס רכישה מוטבות של דירה יחידה על הזכויות הנוספות שנרכשו. החישוב שייעשה יהיה בהתאם לתקנה 2(2)(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.

– הקלת המס תינתן תחת התנאי שלרוכש אין זכויות בדירת מגורים אחרת במועד הרכישה. במידה ולרוכש יש זכויות בדירה אחרת עליו למכור אותן תוך 18 חודשים ממועד רכישת הזכויות הנוספות.

ג. הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה.

– דוגמא ליישום: אדם מעוניין לרכוש דירה צמודה לדירת המגורים שבבעלותו, להרוס קיר משותף ולבצע את ההתאמות הנדרשות, כל זאת על מנת לצרפה לדירה הקיימת. מכיוון שבבעלותו של הרוכש לפחות דירת מגורים אחת, על פי תנאי החוק אין לרוכש זכאות לבקש מדרגות מס רכישה של דירה יחידה על רכישת דירת ההרחבה ועליו לשלם על פי הוראות החוק מדרגות מס רכישה של דירה נוספת לגבי דירת ההרחבה.

ניתן לראות את רכישת הדירה הצמודה לה גם להרחבת הדירה המקורית במקום למכור את הדירה המקורית ולרכוש דירה חלופית במקומה. כך, נוכל להבין כי התכלית של הקלת המס במקרה זה מתיישבת עם התכלית של המחוקק בעניין זה.

– הוראת הביצוע מקנה הטבה כך שהרוכש יוכל להנות ממדרגות מס רכישה מופחתות של דירה יחידה על דירת ההרחבה שנרכשה. החישוב שייעשה יהיה לפי תקנה 2(2)(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 ובהתאם לחישוב יחסי של שטח דירת ההרחבה, חלקי השטח המצרפי של הדירה המקורית ושל דירת ההרחבה.

התנאים לקבלת הטבת המס

(1) לרוכש אין זכויות בדירת מגורים אחרת במועד הרכישה;

(2) דירת ההרחבה צמודה לדירה המקורית באמצעות קיר משותף או מצויה בקומה נמוכה או גבוהה יותר וישנה אפשרות פיזית לחברה לדירה המקורית;

(3) הרוכש יצהיר כי דירת ההרחבה מיועדת לשמש בשלמות וכחטיבה אחת יחד עם דירתו המקורית וכי יתבצעו ההתאמות הנדרשות תוך עד 6 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירת ההרחבה (ניתן לבקש הארכת מועד זה).