מס שבח על דירת מגורים מזכה

בשנים האחרונות חלו בתחום מיסוי המקרקעין בישראל שינויים רבים, בעיקר בכל הנוגע לאופן חישוב מס השבח במכירת מקרקעין ובפטורים וההקלות השונות הקיימים במכירות של נכסים מסוימים ובמקרים מיוחדים.

מהי "דירת מגורים מזכה"?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר "דירת מגורים מזכה" באופן הבא:

"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה"

מה הדין החל כיום לעניין חבות במס שבח על מכירת דירת מגורים?

בחודש ינואר 2014 נעשתה רפורמה בשיטת הפטורים ממס שבח, שבמסגרתה בוטל הפטור ההיסטורי שהיה קיים במכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים. במסגרת הרפורמה נקבע, כי מי שימכור דירה החל מיום 1.1.2014 ("יום המעבר") ישלם מס שבח בשיעור של עד 25% על כל השבח שצברה הדירה מיום רכישתה ועד ליום מכירתה, ואולם אם רכש דירה לפני יום המעבר הוא יהיה פטור ממס שבח על השבח שצברה הדירה עד ליום המעבר וישלם מס שבח בשיעור מלא רק על השבח שנצבר מיום המעבר ואילך.

מהו חישוב מס שבח ליניארי חדש?

שיטת חישוב מס שבח ליניארי חדש, מחלקת את תקופת הבעלות של המוכר על דירתו לשניים: התקופה הראשונה היא מיום רכישת הדירה ועד ליום 1 בינואר 2014, עליה המוכר יהיה פטור מתשלום מס שבח. התקופה השנייה היא החל מיום 1 בינואר 2014 ואילך, עבורה ישלם המוכר מס שבח בשיעור של 25%.

כיצד חל חישוב מס שבח ליניארי על דירת מגורים מזכה?

לפי סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין:

"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:

• ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
• ארבע השנים שקדמו למכירתה;

לענין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים; לענין התקופה הקבועה בפסקה (1) – לא תובא בחשבון תקופה שקדמה ליום הקובע, ולענין התקופה הקבועה בפסקה (2) – לא תובא בחשבון תקופה כאמור, אם ביקש זאת המוכר."

לפי הדין כיום, במכירה של דירת מגורים מזכה אשר עונה על ההגדרה שלעיל החל מינואר 2018, יוכל כל מוכר למכור דירות מגורים מזכות ללא הגבלה כשהמס שישלם יחול רק על השבח שנצבר בדירות החל מיום המעבר, 1 בינואר 2014. זאת, להבדיל מתקופת המעבר שבין יום 1.1.2014 עד ליום 31.12.2017, בה כל מוכר היה רשאי למכור עד שתי דירות מגורים מזכות בחישוב הליניארי החדש, ולא יותר מכך.

בסעיף 3.2.2 להוראת הביצוע 5/2013 שכותרתה "מכירה לאחר תום תקופת המעבר" נאמר:

"כל דירה שתימכר, ככל שהמוכר ימשיך להשתייך לאוכלוסיית מרובי הדירות, תקים חבות במס לפי חישוב ליניארי חדש. אין מגבלה לעניין היקף המכירות אולם יובהר כי כתמיד פקיד השומה יכול לקבוע כי היקף המכירות ונסיבותיהן עולות לכדי עסקת אקראי או עסק ולחייב במס כהכנסה פירותית (שיעורי המס הקבועים בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961)".

כלומר, החוק מאפשר כיום למכור דירות ללא מגבלה על מספרן, בחישוב ליניארי. עם זאת, שלטונות מיסוי מקרקעין שומרים לעצמם את הזכות לטעון כי מדובר בעסקאות מכר במסגרת עסקיו של המוכר אשר חייבות במס, ולא במכירת דירות מגורים מזכות.