פריסה במס שבח

כלי חשוב בהפחתת מס השבח הינו הפריסה במכירת נכס מקרקעין תוך שימוש בנתוני ההכנסות האישיות של המוכר במס הכנסה.

אין הכוונה לפריסת תשלומים אלא על הפחתת מס בפועל. לא מדובר רק על הפחתת מס בפועל בהוצאת השומה ע"י מנהל מיסוי מקרקעין אלא גם בשומה העצמית ע"י המוכר, אשר קובעת לעיתים גם את גובה המקדמה על חשבון מס השבח שעל המוכר לשלם תוך 60 ימים ממועד חתימת הסכם המכר ומקנה בכך יתרון בתזרים המזומנים הקשור לעסקה.

מטרות פריסת הרווח

ונפרט: סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי לצורך חישוב מס השבח, רשאי מי שמוכר נכס מקרקעין לבקש פריסה של הרווח הריאלי לחלקים שנתיים שווים, לתקופה של עד ארבע שנים המסתיימות בשנת המכירה, ואולם לא יותר מתקופת הבעלות בנכס.

הפריסה נועדה להפחתת שיעור המס המשוקלל של הנישום תוך ניצול מדרגות המס השולי שעדיין לא נוצלו על ידו ותוך ניצול נקודות הזיכוי במידה ולא נוצלו.

במכירת מקרקעין שנרכשו לפני 7.11.2001 שיעור מס השבח החל על יחיד בגין השבח הריאלי עד ליום 6.11.2001 הוא בשיעור 47% (לשנת 2018), שיעור מס השבח בגין יתרת השבח הריאלי שנוצר מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2011 עומד על 20% ושיעור מס השבח בגין יתרת השבח הריאלי שנוצר מיום 1.1.2012 ואילך הוא בשיעור של 25%.

חישוב המס בדרך של פריסה ייעשה על השבח שנוצר עד ליום 6.11.2001 בשיעור של 47% כך ששיעורי המס השוליים מפחיתים את המס הגבוה בשיעור 47% לשיעורי מס נמוכים יותר כך שעלול להיווצר חיסכון במס.

למוכר בן 60 ומעלה בשנת המכירה, מדרגות המס יתחילו משיעור של 10% ומעלה מפאת גילו. לעומת זאת, פריסה למוכר צעיר יותר, מתחת לגיל 60, לא בהכרח תועיל שכן מדרגת המס הנמוכה ביותר להכנסתו שלא מיגיעה אישית של מי שטרם מלאו לו 60 הינה החל ממדרגת מס של 31%.

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 4/2011 קובעת כי כל בקשה לפריסת מס השבח כולל בקשה שהוגשה לאחר תום שנת המס תטופל לראשונה אצל מנהל מיסוי מקרקעין. כך, אף אם לא הוגשה בקשה לפריסה עם הגשת הדיווח המקורי בעסקת המכר, באפשרותו של המוכר להגיש בקשה לתיקון שומה עד 4 שנים מיום המכירה (בהתאם לסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין) במסגרתה יוכל לבקש את תיקון שומת מס השבח שהוצאה לו בגין העסקה המקורית ולבצע בה פריסה, תוך הגשת תחשיב מס בפריסה מטעם המוכר.

מנהל מיסוי מקרקעין

מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לטפל בבקשה לפריסה ובבקשה לתיקון השומה כאמור רק אם המוכר הגיש דו"חות שנתיים לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה לשנות המס שבתקופת הפריסה, למעט שנות מס שלגביהן טרם חלף המועד להגשת אותם דו"חות.

לאחרונה (19/1/2018) ניתן פסק דין בעניין טוונטי האנדרד נהריה בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה שקבע כי גם חברה רשאית לבקש כי המס שנצמח לה על השבח ישולם בפריסה על פי סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין. ביהמ"ש מנמק את קביעתו בכך שאין בלשון הסעיף או בתכלית עיגון לשלילת זכותה של חברה המוכרת מקרקעין ברווח לבקש את פריסת המס.

סוגיה נוספת וחשובה שהוכרעה בפס"ד ניר יוסף היא כדלקמן: פקיד השומה סירב לבקשת האישה לבצע לה חישוב נפרד של המס, מבן זוגה, בגין שבח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין. באותו המקרה החישוב הנפרד היטיב עם האישה שכן בן זוגה היה בעל ההכנסה הגבוהה יותר מיגיעה אישית. בית המשפט קבע כי האישה היא החייבת האישית במס השבח שחל במכירת הנכס וכי פקודת מס הכנסה אינה רלוונטית לעניין אופן חישוב המס (כמאוחד או נפרד) במקרה בו חל שבח מקרקעין.